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深圳炒房客众生相:手握10套房月供40万因高杠杆爆仓,投资长沙血亏

来自:智讯财经 (发布于2020年9月)

阿海诉苦,“如今悔不当初,之前加杠杆太猛,政策看不到放松的情况下,继续持有成本太高,投资没钱赚。在深圳拥有的十几套房,小则三两百万,大则八九百万,每个月至少要还贷四十多万,月供不够,就用银行消费贷套现来补充资金。”阿海终究为自己盲目的投资付出了代价,被迫选择弃房断供。

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白露已过,秋风渐起。

魔幻的2020年已过大半,疫情下各行各业中无人能独善其身,于楼市风云里,亦波涛汹涌,掀起一波波巨浪。

进入2020年下半年,全国多地楼市调控不断加码升级。深圳不鸣则已,祭出715新政“大招”,清退了一大批房产投资客;随后多城跟随,东莞、杭州、沈阳相继出台楼市新政。

“严控”已成为楼市发展的主旋律。

调控背后,总有人欢喜有人忧。又有多少人深信楼市调控就是捡漏买入的最好时机,渴望高杠杆炒房一夜暴富、最后却在本轮楼市调控中爆仓出局?

如今,政策变了,市场也变了,炒房者的命运也将发生天翻地覆的变化。

01 手握深圳十几套房 看似身价上亿实则早已“奔溃”

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2020年的“金九银十”,姚生依旧计划把时间安排在跑盘看房上。

不过,与往年不同的是,2020年的主战场有所转移。

受政策影响,没有购房资格的姚生不得不被迫离开熟悉的深圳市场,转战临深城市。

而在此之前,他已经在深圳拥有十几套住宅,分布在福田南山及龙华区域,此外,在东莞惠州亦握有房产。

姚生并不是职业的房产投资人,但从2003年在深圳投资的第一套小产权房以来,城市发展的红利已经为他带来不少可观的收益。

此前40万一套拿下的房子,如今涨幅已超50%。

2006年,姚生开始大幅投资深圳商品房,主要考虑的因素也从房子地段,周边配套(有无公园/地铁),以及办公人群特点等,变更到优质学位房的选择。

经历过2008年深圳楼市低迷期的姚生注意到,相对于其他房产,带有优质学位的房子才是市场流通中的“硬通货”;于是,在后来的房产配置中,学位房成为姚生投资配置的重心所在。

对于深圳715新政的落地,姚生和很多人一样猝不及防。

谁也未曾预想到本轮调控如此之严、持续如此之久、决心如此之大,无数幻想买房暴击的人梦碎于本轮调控。

新政的落地意味着他将无法继续在深圳区域内投资房产,亦不能通过此前的政策漏洞,来换得购房名额。

另一方面,新政让一大批人失去购房资格,市场的接盘侠有所减少,手中的房子在此时出手并不容易。

不过,姚生虽然手中有多套房,但目前并没有特别大的负债压力,近年来房产的升值已基本抵消所贷贷款。

目前,姚生习惯性每周抽出两天时间到临深的东莞、惠州去看房,也时刻留意最新的政策热点,撤场还是观望已经成了他要面临的选择。

至于谈及深圳房价,他坦言,现阶段有利空的因素,一方面调控在持续,所以不用担心房价会有明显上涨,但不是特别精通市场的投资客基本上无利可图。

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与姚生相比,阿海的境况要艰难的多。

此前,坊间流传深圳由于断供潮导致市面出现大量司法拍卖房。尽管难以判断断供潮是否来临,但是投资客的资金压力却显而易见。

阿海就是其中之一的例子,他是杠杆买房加到极致的典型,其诉苦,

“投资深圳是正确的,大涨行情下,房产又可以继续再做抵押,从中套利。”

“如今悔不当初,之前加杠杆太猛,政策看不到放松的情况下,继续持有成本太高,投资没钱赚。在深圳拥有的十几套房,小则三两百万,大则八九百万,每个月至少要还贷四十多万,月供不够,就用银行消费贷套现来补充资金。”

对这个房产投资,阿海几乎没有自己的认知和判定,他所有的决定与想象,都来自于市场消息面及中介的传达。

阿海终究为自己盲目的投资付出了代价,被迫选择弃房断供。

有人说,“深圳不是年轻人的情场,而是年轻人的赌场。”人来人往间,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了,担保公司、股市成了“韭菜收割机”。

02 曾经百万掷长沙 被深度套牢

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投资不止要看财力,还要看运气。

长沙,这个距离深圳3.5小时高铁车程的城市,成了深圳地产界新的眼球吸引点。

虽然长沙和深圳两地近在咫尺,但房价却有着天壤之别。长沙是深圳的“取经”对象,也因其巨大的发展潜力一度成为投资客们的“炒房”圣地。

来自温州、深圳及全国各地的炒房团一波接一波,经历过“被套与解套”的救赎过程,而“好了伤疤忘了疼”的深圳等地投资客,在深圳限购的大背景下,所到之处劲掀投资狂飙,最终欲横扫当时还是房价“洼地”的长沙。

投资客李洋就是其中一位。

2016年初,李洋跟随看房团,从深圳到长沙,当天就买下了两套房子。当时长沙的房价正值上涨期,购房几乎没有什么门槛,不限购让大量资金涌进长沙楼市。

2016年8月开始,长沙房价开始迎来一轮暴涨,李洋入手楼盘所在区域短短几个月就涨了接近2000元/平。

开始尝到房价上涨红利甜头的李洋,在接下来的一个月里又再一次到长沙毫不犹豫买下两套房,投资近百万。

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不过,转折点正在到来。

从2016年底,长沙楼市就开始调控加码,从“长沙房7条”到限购限贷,再到2018年的“6·25新政”,长沙严控楼市,炒房投资客一时间难以解套。

根据最新政策,购房者拿到产权证满4年后方可出售,加上新房从出售到拿到产权证一般需要两年,长达6年的持有,对李洋这样的投资客来说时间长已过于漫长。

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直至现在,李洋虽然人在深圳,但依旧持有房产在长沙,严格的楼市调控让长沙房价在这几年跑输大市,李洋的资产也因此在近年来缩水不少,四年不涨反亏七十多万。

对于房产投资,李洋认为过去十年是一个黄金期,选对城市是第一步,不过最重要的还是要靠运气。

“在当年在深圳投资炒房的朋友,现在每一个至少都有五六套房,资产上千万。”

不过现在的李洋除在深圳有一套自住外,他几乎不做房产投资了,他认为“房住不炒”再不是雷声大雨点小,国家对于炒房行为态度很坚决,自己已经过了可以冒险的年纪。

03 多地楼市调控升级 投资客何去何从?

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据中国房价信息网数据,眼下深圳是全国房价最高的城市,平均单价高达75249元/平方米。

然而,长沙是全国楼市调控的急先锋,房价常年维持稳定,炒房客“有去无回”。

坊间多数认为,“前段时间深圳楼市715调控新政就是取经长沙,来打压投资客。”

事实上,深圳715新政过后,市场端确实发生极大的变化。

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深房中协认为,由于“7.15”新政发布已过去1个多月,市场此前全面看涨的局面,已发生根本扭转,分化与角力已在买卖双方间上演。买卖双方正处观望、试探的拉锯阶段,将持续角力,市场也逐渐进入深度博弈时期。

值得注意的是,近日深圳针对“假离婚”再下发通知,宣布将授予商业银行查询借款人婚姻登记信息的权限,再堵假离婚买房漏洞。

来自住建局的数据显示,限购调控政策出台以前,结婚与离婚比例大致保持在5:1;近年,结婚与离婚比例大致保持在3:1,这其中的变化不排除房地产调控的影响。

“政策在未来一段时间内仍将继续趋向收紧的气息。”一位业内人士表示。

不出所料,全国各地楼市调控频繁升级加码。

2020年9月14日,成都出台“房产新政15条”,支持合理自住需求,大力打击炒房投机行为。

其中对投资客打击最大的一条是:

个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

从“满2”到“满5”,加长的是炒房客的投资时间线,可以很大程度上杜绝炒房客们“快进快出”的套现方式。

调整增值税已成为一个城市楼市调控的重要手段。目前来看,深圳、无锡、沈阳,包括此次的出台新政的成都,都采取了该种方式。

有资深业内人士对智讯财经指出,未来热点城市的楼市政策将会继续收紧,对于投资客来说具有一定风险,因为新政一旦发布一般是当天执行,不会留给投资客资产处理的时间;且政策收紧之下的大趋势背景之下,未来房产的投资时间线也会越来越长,也意味着难以解套。

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自1998年进入商品房时代以来,各大城市都经历过了数轮调控,但房价似乎从没有“刹住车”,一路上扬的路径明显。

利润可观的投资回报催生了一大批房产投资客,并被市场冠以“炒房客”的头衔,他们一定程度上带动了一个片区的房产开发,但同时亦留下了“隐患”,对健康的房地产市场带来动荡和不安。

时下,轰轰烈烈的全国楼市“组合拳”加码调控,在房地产领域炒短线套利的可能性已经微乎其微。对于市场投资客而言,其资金沉淀期要更长。在“房住不炒”仍是楼市主旋律情况下,投资客艰难求财荆棘遍野,未来又将何去何从?

(应采访对象要求,文中部分受访人为化名)


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淡淡胭脂

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